湟中县房地产供给侧结构性改革实施方案

 

为全面贯彻落实省、市委关于促进房地产供给侧结构性改革精神和《湟中县推进供给侧结构性改革行动方案》的工作要求，推动以“稳增长、去库存、惠民生、防风险”为重点的房地产供给侧结构性改革，促进房地产市场持续健康发展，结合我县实际，制定本方案。

一、总体要求

（一）指导思想

全面贯彻党的十八大和十八届二中、三中、四中、五中、六中全会精神，深入贯彻习近平总书记系列重要讲话精神，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，围绕供给侧结构性改革“三去一降一补”重点任务，全面推进房地产供给侧结构性改革，大力推进城镇棚改货币化安置，鼓励农牧民进城购房居住，培育和发展住房租赁市场，用好用足住房公积金，建立购租并举的住房制度，切实防控市场风险，进一步改善房地产市场发展环境，有效促进房地产投资与消费，为实现“12315”总目标，建设“幸福湟中”提供有力保障。

（二）基本原则

——坚持综合施策和稳定投资相结合。从供给和需求两端发力。供给端措施合理推进，长短期政策搭配运用；需求端优化政策释放新需求。加快推进购房落户、普惠金融（包括公积金）制度、住房制度的改革和实施，发挥“组合拳”式调控的整体作用，通过城市转型升级、新型城镇化建设、产城融合，稳定房地产投资，促进房地产市场持续健康发展。

——坚持消化库存和调整结构相结合。适应房地产市场新形式、新动态，针对不同地区、不同结构，通过金融、税收、土地及行政等措施，采取城镇棚改货币化安置、支持农牧民进城购房居住等办法，精准施策，消化库存。重点做好办公、商业用房去库存工作，逐步化解区域性、结构性房地产库存。

——坚持促进需求和稳定价格相结合。破解房地产业供给与需求不匹配、不协调和不平衡问题，加快棚户区和危房改造，优化人居环境、提高住房品质，培育住房租赁市场，采取组合政策将扩大消费需求与稳定商品住房价格的目标兼容，提高新市民住房购租能力，保持市场稳定。

——坚持优化存量和引导增量相结合。立足市场实际需求，科学优化住房供应结构，调整不适应市场需求的住房户型，满足合理的自住和改善型住房需求。鼓励企业改建商业办公为租赁住房，提高自持比例。充分发挥土地调节作用，合理确定用地供应节奏、布局和规模，扩大有效供给，逐步构建资源配置高效、供应结构多元的发展格局。

（三）主要目标

——到2016年底，制定完善、做细做实工作方案，抓住房地产供给侧结构性改革的主要矛盾，集中力量、全面公关，力争全县房地产供给侧结构性改革取得实质性进展，完成年度重要节点任务。

——到2018年底，全县商品房库存规模达到合理水平，商品住房去库存周期保持在20个月以内，商业地产去库存周期控制在24个月以内，棚户区改造货币化安置比重达到50%左右，房地产市场保持平稳健康发展。

——到“十三五”末，基本建立符合市场规律、购租并举的住房体系，市场供需关系基本平衡、运行效率效能显著提升，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的良性发展格局。

二、重点任务

（一）立足稳增长，促进房地产业持续健康发展

1、推进城市空间重构与功能完善。紧抓新型城镇化建设机遇，按照全县空间布局和功能定位，增强房地产市场发展后劲。强化基础设施建设，加快完善服务功能，构建集公共服务、生态居住、文体旅游、商贸物流等功能为一体的多巴城市副中心；加快推进鲁沙尔大景区建设，着力将鲁沙尔打造成为世界文化遗产传承保护与综合利用示范基地，以高原特色产业与文化旅游服务聚集为主的民族文化旅游产业园；围绕产城融合，完善园区服务功能，拓展住房需求。

牵头单位：县住房和城乡规划建设局

配合单位：多巴新城建设管理委员会，多巴镇、鲁沙尔镇，县财政局、文化旅游体育局、水务局，县供电公司

完成时限：2020年底

2、吸引房地产民间投资。加大房地产招商引资力度，通过房交会等省内平台，发布和引进房地产开发招商引资项目。围绕多巴新城、鲁沙尔等一批重点片区，加强与省内房地产开发重点企业对接，开展精准招商，在招大商、招强商上下功夫；鼓励知名房地产企业继续拓展业务，实施新项目开发建设。为项目建设提供全方位的优质服务，千方百计促进项目早落地、早建成，推动房地产民间投资，确保房地产投资持续稳定增长，力保已有的房地产开发项目顺利完成。

牵头单位：县住房和城乡规划建设局

配合单位：多巴新城建设管理委员会，多巴镇、鲁沙尔镇，县国土资源局、财政局、发展改革和经济商务局

完成时限：2018年底

3、完善公共配套设施。进一步优化房地产项目周边学校、医疗、卫生、养老、购物中心、农贸市场、公交站点、停车场等公共配套设施布局，完善城市公共交通、教育、医疗卫生及水、电、气等公共设施配套，在建设资金、相关配套政策方面予以大力推动和支持，加强小区内公共停车位、绿化、健身、养老等服务设施建设，推进不同区域宜业宜居协调发展。落实公共服务配套设施与房地产开发项目同步规划、同步建设、同步使用，实现城镇与房地产的和谐发展。

牵头单位：县住房和城乡规划建设局

配合单位：多巴新城建设管理委员会，各乡镇人民政府、康川街道办事处，县教育局、财政局、民政局、交通运输局、卫生和计划生育局、人力资源和社会保障局、水务局，县供电公司、华润燃气公司

完成时限：2020年底

4、清理涉企收费减轻企业负担。全面落实国家结构性减税和普遍性降费政策，严格落实权力清单、责任清单、涉企收费清单制度，按照相关法律法规进一步规范涉企收费行为。严格落实《西宁市涉企收费清单》，组织开展涉企收费专项检查，着力解决搭车收费、指定中介垄断收费等各种乱收费行为，切实减轻企业成本和居民购房负担。

牵头单位：县财政局

配合单位：县住房和城乡规划建设局、发展改革和经济商务局，县编办

完成时限：2018年底

5、提高项目审批效率。推行行政审批事项集约式办理，对关联事项进行整合、重组，打造以关联事项为单位的集约式审批。加快网上办事大厅建设，进一步优化审批流程、压缩审批时限、减少审批环节，严格按照向社会承诺的行政审批时限进行审批。对当前房地产项目审批环节中存在的问题，加强分析研究，结合简政放权、放管结合、优化服务改革要求，着力提升行政审批效率。

牵头单位：县政府行政服务中心

配合单位：县住建和城乡规划建设局、国土资源局、发展改革和经济商务局，消防大队

完成时限：2018年底

（二）围绕去库存，加快房地产结构性调整

6、保持合理土地供应结构。启动县级土地利用综调规划调整工作，加大对房地产市场土地供应调控力度，根据市场需求，统筹平衡土地供应规模、结构、区域和时序，推动房地产结构性调整。对商品房施工面积过大和商品房存量较大或在建商品房用地规模过大的地区，可根据市场状况，减少用地供应量，做好未开发房地产用地的用途调整，通过依法变更土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地的转型利用，用于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其它产业投资。

牵头单位：县国土资源局

配合单位：多巴新城建设管理委员会，鲁沙尔镇、多巴镇，县住房和城乡规划建设局、城镇管理局

完成时限：2018年底

7、优化住房供应结构。在原有房地产开发项目的基础上，立足市场实际需求，科学把握住房供应套型结构。对于在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。停止90平米小户型控制在70%以上的要求；降低县城容积率和建筑密度，强化工程质量，加强建筑风貌、外立面及小区环境等方面的管控，大力发展绿色建筑，开展住宅性能认定工作，鼓励引导房地产开发企业加快产品服务升级，提升建筑和人居环境品质，培育住宅消费新动力。

牵头单位：县住房和城乡规划建设局

配合单位：多巴新城建设管理委员会，鲁沙尔镇、多巴镇，县国土资源局、城镇管理局

完成时限：2018年底

8、加快消化商业用房库存。合理确定并严格控制商业用房的总体规模，科学规划商业区域布局，引导各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营性商业用房在城市规划区内均衡适度布局发展, 鼓励社会各界购买商业用房改造为总部经济、众创空间、产业孵化器等新兴产业用房。对领取商品房预售许可证超过3年以上未出售的商业用房，推动开发企业提高商业库存自持和出租比例。引导房地产开发企业长期持有商业用房向社会提供租赁和运营服务。允许房地产开发企业将闲置的商业用房按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。至2018年，全县商品住房去库存周期控制在20个月以内，商业地产去库存周期控制在24个月以内。

牵头单位：县住房和城乡规划建设局

配合单位：多巴新城建设管理委员会，县国土资源局、水务局，县供电公司、华润燃气公司

完成时限：2018年底

9、大力推进城镇棚改货币化安置。坚持科学规划，分步实施的原则，结合“十三五”规划，大力实施城镇棚户区改造项目，实施城镇棚户区改造三年（2016-2018年）建设计划，改造城镇棚户区5200户、约163万平方米（含城中村改造三年建设计划）。有序推进老旧住宅小区综合整治，以完善配套基础设施、环境综合整治、房屋维修加固和建筑节能改造为重点，加大老旧楼院综合整治力度，全面提升老旧楼院居住环境。力争到2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和农村危旧房改造。在充分尊重居民意愿前提下，以直接货币补偿、政府搭桥居民自主购买商品住房和政府购买存量商品住房安置等方式，加快实现棚户区居民拆迁安置，提高棚改货币化安置比例至50%左右。

牵头单位：县住房和城乡规划建设局

配合单位：多巴新城建设管理委员会，县国土资源局

完成时限：2020年底

10、加速挖掘潜在市场需求。全面完成户籍改革目标任务，以合法稳定住所和稳定职业为基本条件，进一步放宽和调整户籍迁入政策，支持有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进程落户，在教育、社会保险等方面与城镇居民享受同等待遇；对征地农转非、生态搬迁、地质灾害避让搬迁等积极推行货币化安置，多方式鼓励农村居民采取团购等方式购买商品住房，降低购房成本，减轻农村居民购房负担。依托各银行业金融机构推出的房产金融产品“农牧民安家贷”等业务，积极支持农村居民等新市民进城购房；鼓励房地产开发企业针对农村居民生活方式和习惯，设计合理户型，优化人居环境，提高住房品质，提供优惠价格，增强对农村居民进城购房的吸引力。

牵头单位：县住房和城乡规划建设局

配合单位：多巴新城建设管理委员会，县教育局、国土资源局、公安局、人力资源和社会保障局、财政局

完成时限：2020年底

（三）持续惠民生，努力提升居住水平

11、培育住房租赁市场。发展以住房租赁为主营业务的专业化、规模化租赁企业；鼓励个人依法出租自有住房，支持大景区门户工程、多巴兴业城、鲁沙尔圣山国际等房地产企业利用已建或新建的住房开展租赁业务，提高办公、商业库存自持和出租比例；用好用足住房公积金、公共租赁住房补贴等政策，支持符合条件的城镇老旧社区居民置换新房；加大公共租赁住房分配力度，在实物分配不能满足保障群体需求的情况下，鼓励和支持符合公共租赁住房保障条件的家庭通过租赁市场解决住房问题，政府按规定提供公共租赁住房补贴；将在城镇稳定就业的外来务工人员和新就业大学生、考录选聘的各类人才等纳入公共租赁住房保障范围。推行统一的租房合同示范文本，规范中介服务，稳定租赁关系，保护承租人和出租人的合法权益。搭建房屋租赁信息平台，提高房屋租赁市场的透明度和运行效率，拓展房屋租赁的新兴配套服务领域。

牵头单位：县住房和城乡规划建设局

配合单位：多巴新城建设管理委员会，中国人民银行湟中县支行、市住房公积金湟中管理部，县财政局、人力资源和社会保障局

完成时限：2017年底

12、全面落实财税金融优惠政策。严格执行国家出台的房地产交易环节的契税、增值税（营业税）、个人所得税、印花税和土地增值税等优惠政策。认真贯彻国家制定的差别化住房信贷政策，引导金融机构合理确定贷款利率，优化贷款审批流程，提升住房金融服务水平。对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，执行最低首付比例不低于20%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，执行最低首付比例不低于30%。

牵头单位：县国家税务局

配合单位：多巴新城建设管理委员会，中国人民银行湟中县支行，县住房和城乡规划建设局，县地方税务局

完成时限：2020年底

13、用好用足住房公积金。充分挖掘和盘活公积金资源，提高资金使用效率，进一步放宽住房公积金贷款条件，改进住房公积金提取及放贷业务流程。适当放宽公积金贷款标准，对职工购买首套自住住房的，最长贷款期限放宽到30年；对申请住房公积金贷款购买首套普通商品住房的家庭，首付款比例下调至20%。

牵头单位：市住房公积金湟中管理部

配合单位：县住房和城乡规划建设局

完成时限：2020年底

14、全面提升物业服务质量。认真落实城市管理体制改革工作，扎实推进物业服务质量提升年活动，健全县、街（镇）、社区三级物业监督服务网络，细化物业服务标准，强化物业服务监督考评，树立行业典型，至2018年底，全县物业项目全部达到规范化服务标准。

牵头单位：县住房和城乡规划建设局

配合单位：各乡镇人民政府、康川街道办事处

完成时限：2018年底

15、开展不动产登记办证工作。加快开展全县不动产登记工作。对不动产登记存在的遗留问题，按照“老房老办法、新房新办法”的原则，区别对待，依法开展不动产登记工作。梳理分析不动产登记中存在的问题，提出解决问题的办法措施，进一步满足群众办证需求。

牵头单位：县国土资源局

配合单位：县住房和城乡规划建设局

完成时限：2020年底

（四）积极防风险，优化房地产业发展环境

16、规范房地产市场秩序。加大对房地产开发经营中违反县域规划、合同欺诈、虚假广告等房地产违法违规行为的查处力度，开展房地产行业非法集资风险排查，净化房地产市场环境。加强商品房销（预）售管理，完善房地产信息服务平台,满足个性化住房需求，促进住房交易。做好湟中县商品房买卖网签系统建设。完善商品房预售资金和二手住房交易资金监管机制，预防和化解市场风险。大力推进房地产市场诚信体系建设，鼓励支持优质诚信房地产企业做大做强，推进兼并重组，提高产业集中度。

责任单位：县住房和城乡规划建设局

配合单位：县食品药品和市场监督管理局

完成时限：2018年底

17、增强企业防范风险意识和市场监测分析能力。密切关注房地产市场动态，加强对市场数据的分析和预期研判，实施房地产交易情况日报制度，及时掌握市场交易等最新动态。加大新建商品房预、现售管理力度，开展经常性的市场巡查，及时掌握全县存量住房底数和新增住房需求及项目建设进展情况，准确把握房地产市场走势，提高房地产政策措施的预见性。引导房地产开发企业主动适应行业发展新常态，准确把握国家、区域及行业发展政策，正确研判市场，理清发展思路，找准目标定位；鼓励企业树立持续发展的经营意识，对项目工期、质量安全实行严格控制，对资金成本进行严格监管，不断创建优质品牌项目，诚信经营，提高市场竞争力；引导企业提升投资决策风险管理意识，强化市场风险评估，树立理性开发理念；帮助企业转型发展，拓宽市场融资渠道，保持资金链稳定，确保企业可持续发展，不断提升企业防范市场风险意识和能力。

责任单位：县住房和城乡规划建设局

配合单位：县国土资源局

完成时限：2020年底

三、保障措施

（一）加强组织领导。各相关单位要按照省、市、县关于房地产供给侧结构性改革的总体部署，进一步加强组织领导，凝聚改革共识，增强担当意识，创新工作方式方法，落实工作责任，扎实推进改革工作，确保改革取得实效。

（二）强化协调联动。促进房地产供给侧结构性改革政策出台后，建立全县部门协调联动，定期会商协调的工作机制，对于政策执行过程中出现的问题，要及时研究，及时化解，及时上报县政府。对于市场交易，要加强监管，严查违法违规行为，确保供给侧结构性改革工作相关措施落到实处。

（三）加强宣传舆论引导。各部门要结合实际加强舆论宣传引导，组织新闻媒体开展宣传，加强政策解读，及时发布权威信息，回应社会关切，引导社会预期，确保改革任务顺利推进。